دعوى تعويض عن ضرر عقار في السعودية: كيف تثبت الضرر وتسترد حقك؟
أغسطس 13, 2025المقال السابق: دعوى حصر تركة عقارية في السعودية: خطوات استخراج صك حصر الورثة وتوزيع العقار
في حيّ سعودي راقٍ، لاحظ أحد الملاك تَشَقّقات عميقة في جدران منزله بعد أعمال بناء في العقار المجاور. رغم محاولاته الودية، استمر الضرر في التفاقم، فماذا كان الحل؟
هذا ما سوف نناقشه في مقالتنا هذه: دعوى تعويض عن ضرر عقار، سنسلط الضوء هنا على كيفية إثبات الضرر القانوني واسترداد حقك بفعالية واستنادًا إلى الأنظمة السعودية.
تواصل الآن مع مستشار قانوني عبر موقعنا عبر زر الواتساب أسفل الشاشة للحصول على الدعم القانوني اللازم.
جدول المحتويات
متى يحق لك رفع دعوى تعويض عن ضرر عقار؟
يحق للمتضرر رفع الدعوى إذا نتج عن فعل أو إهمال في العقار المجاور ضرر مادي أو معنوي، سواء كان ذلك بسبب إخلال تعاقدي أو فعل غير مشروع.
ينص نظام المعاملات المدنية السعودي في المادة (70) على أن:
“يجوز الاتفاق على إعفاء المدين من التعويض إلا ما يكون عن غش أو خطأ جسيم.”
ويجيز النظام المطالبة بالتعويض في حال:
- استحالة تنفيذ الالتزام عينًا.
- وقوع ضرر بسبب التأخير في التنفيذ.
- إخلال الطرف الآخر بالتزاماته المقررة نظامًا أو تعاقديًا.
وبذلك، فإن الحق في رفع دعوى تعويض عن ضرر عقاري قائم متى توفرت أركان المسؤولية المدنية (الخطأ – الضرر – العلاقة السببية)، مع الاستناد إلى النصوص النظامية المعمول بها في المملكة العربية السعودية.
أنواع الأضرار العقارية (مادية – معنوية)
تنقسم الأضرار العقارية إلى أضرار مادية تمس البنية أو الشكل، وأضرار معنوية تؤثر على قيمة العقار أو راحة المالك وسكانه.
يُصنّف الضرر العقاري في السعودية إلى نوعين رئيسيين، ولكل منهما أسلوب مختلف في الإثبات والتعويض أمام المحكمة:
الأضرار المادية
تشمل كل ما يلحق بالعقار من تلف أو تدهور في هيكله أو تجهيزاته نتيجة فعل أو إهمال من طرف آخر. ومن أمثلتها:
- شروخ وتصدعات في الجدران نتيجة اهتزازات أو أعمال بناء مجاورة.
- تضرر البنية التحتية مثل شبكات المياه أو الكهرباء أو الصرف الصحي.
- تلف الممتلكات الداخلية كالأثاث والأجهزة بسبب تسرب مياه أو انهيار جزئي.
مثال واقعي: انهيار جزء من سقف منزل جراء أعمال حفر عميقة في عقار ملاصق دون اتخاذ احتياطات السلامة اللازمة.
الأضرار المعنوية
هي الأضرار غير الملموسة التي تؤثر على القيمة السوقية للعقار أو راحة مستخدميه، وتشمل:
- انخفاض قيمة العقار في السوق بسبب السمعة أو المظهر الخارجي المتضرر.
- الإزعاج المستمر الناتج عن الضوضاء أو الغبار أو اهتزازات البناء.
- تعطيل الانتفاع بالعقار، مثل عدم القدرة على التأجير أو السكن لفترات طويلة.
مثال واقعي: عزوف المستأجرين عن تأجير شقة بسبب التشققات البارزة والضوضاء الدائمة من مشروع إنشائي مجاور.
معلومة قانونية:
وفق نظام المعاملات المدنية السعودي، يُمكن رفع دعوى مطالبة بالتعويض عن كلا النوعين (المادي والمعنوي) إذا ثبت الضرر وعلاقته المباشرة بالفعل أو الإهمال من الطرف الآخر.
كيفية إثبات الضرر العقاري أمام المحكمة
يتم إثبات الضرر العقاري عبر الصور الفوتوغرافية، والتقارير الفنية الصادرة عن خبراء معتمدين، ومحاضر الشرطة، وأقوال الشهود عند الحاجة.
إثبات الضرر هو العمود الفقري لنجاح دعوى تعويض عن ضرر عقار، وتولي الأنظمة السعودية أهمية كبيرة للأدلة الموثقة والمعتمدة نظامًا، وتشمل:
- التقارير الفنية من مقيمين معتمدين: تصدر وفق معايير الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين، وتحدد حجم الضرر وقيمته المالية بدقة.
- الصور الفوتوغرافية والفيديوهات: تؤرخ لحالة العقار قبل وبعد وقوع الضرر، وتساعد في إثبات التغيرات التي طرأت عليه.
- محاضر الضبط أو المعاينة: مثل محاضر الشرطة أو محاضر الجهات البلدية عند الإبلاغ عن المخالفات أو الحوادث.
- شهادة الشهود: لا يشترط وجودها دائمًا، لكن يمكن أن تدعم الدعوى، خاصة إذا ارتبطت بأحداث مشاهدة مباشرة.
- المستندات التعاقدية: كعقود البيع أو عقد إيجار التي قد تُظهر التزامات الصيانة أو حدود الملكية.
معلومة قانونية: يجيز نظام الإثبات السعودي للمحكمة أن تستعين بخبرة فنية مستقلة لتقدير قيمة الأضرار وتحديد المسؤولية، حتى لو قدم الطرف المتضرر تقريرًا خاصًا.
إجراءات تقديم دعوى تعويض عن ضرر عقار في السعودية
تبدأ الإجراءات بإعداد ملف الدعوى وجمع الأدلة، ثم رفعها عبر المحكمة العامة أو إلكترونيًا من خلال منصة “ناجز“، وصولًا إلى تنفيذ الحكم.
تخضع دعوى تعويض عن ضرر عقار في المملكة لآليات منظمة بنظام المرافعات الشرعية، وتتم غالبًا عبر الخطوات التالية:
1. إعداد صحيفة الدعوى
صياغة لائحة الدعوى وفقًا لشروط نظام المرافعات، متضمنة بيانات الأطراف، وصف الواقعة، نوع الضرر، والمطالبة بالتعويض.
2. رفع الدعوى لدى المحكمة العامة المختصة
تُرفع الدعوى أمام المحكمة التي يقع العقار في نطاقها المكاني، كونها صاحبة الاختصاص في النزاعات العقارية المدنية (المصدر).
3. إرفاق الأدلة
- تقارير فنية صادرة عن خبراء أو مقيمين معتمدين.
- صور فوتوغرافية أو فيديوهات هدفها توثيق الضرر.
- محاضر ضبط رسمية أو شهادات شهود.
4. تقديم الدعوى إلكترونيًا عبر منصة “ناجز”
- الدخول بحساب “أبشر”.
- اختيار خدمة “تقديم صحيفة دعوى”.
- تعبئة البيانات وإرفاق المستندات.
- حجز موعد الجلسة الأولى.
4. حضور الجلسات وتقديم الدفوع
عرض الأدلة أمام القاضي، والاستعانة بمحامي مختص لتعزيز المرافعة والرد على دفوع الخصم.
5. صدور الحكم وتنفيذه
إذا حكمت المحكمة بالتعويض، يتم تنفيذ الحكم عبر محكمة التنفيذ المختصة، وفق نظام التنفيذ السعودي.
لائحة دعوى تعويض عن ضرر عقار
يجب أن تتضمن اللائحة بيانات المحكمة، وأطراف الدعوى، ووصفًا دقيقًا للواقعة، وإثبات الضرر، والطلب بالتعويض، مع الاستناد للنصوص النظامية المعمول بها.
عند إعداد لائحة دعوى تعويض عن الضرر العقاري، يجب أن تُصاغ وفق ضوابط نظام المرافعات الشرعية، وأن تشمل العناصر الأساسية التالية:
- بيانات المحكمة المختصة: تحديد اسم المحكمة العامة التي يقع العقار في نطاق اختصاصها المكاني.
- بيانات الأطراف: الاسم، رقم الهوية، العنوان الوطني لكل من المدعي والمدعى عليه.
- وصف الواقعة: سرد تفصيلي لما حدث، متى بدأ الضرر، وكيفية تطوره، وأثره على العقار.
- بيان نوع الضرر: تحديد ما إذا كان ماديًا (تلف هيكلي أو بنية تحتية) أو معنويًا (انخفاض قيمة، حرمان من الانتفاع).
- الأدلة المرفقة: صور فوتوغرافية، تقارير فنية معتمدة، محاضر ضبط، شهادات الشهود.
- الطلبات: صيغة واضحة للمطالبة بالتعويض المالي بما يتناسب مع حجم الضرر المثبت.
- الأساس النظامي: الاستشهاد بأحكام نظام المعاملات المدنية، خصوصًا المواد المتعلقة بالمسؤولية عن الفعل الضار (مثل المادة 70)، أو نظام نزع الملكية للمنفعة العامة إذا انطبق على الحالة.
صيغة دعوى تعويض عن ضرر عقار
محكمة: المحكمة العامة بـ [اسم المدينة]
المدعي: [الاسم – رقم الهوية – العنوان]
المدعى عليه: [الاسم – رقم الهوية – العنوان]
موضوع الدعوى: مطالبة بتعويض عن ضرر عقار
الوقائع: بتاريخ [تاريخ الحادثة]، لحق بعقاري الكائن في [العنوان] ضرر متمثل في [وصف الضرر]، وذلك نتيجة [فعل أو إهمال المدعى عليه]، مما ألحق بي خسائر مادية ومعنوية.
الأدلة: تقرير فني صادر عن [اسم الجهة/الخبير المعتمد] يثبت الضرر وقيمته، صور فوتوغرافية توضح الحالة قبل وبعد الحادثة، محضر ضبط رسمي رقم [رقم المحضر].
الطلبات: إلزام المدعى عليه بدفع تعويض مالي قدره [المبلغ] ريال سعودي عن الأضرار المادية والمعنوية، مع تحميله الرسوم والمصاريف.
الأساس النظامي: أستند في دعواي إلى أحكام نظام المعاملات المدنية السعودي، لا سيما المادة (70) وما يليها، التي تقرر التعويض عن الفعل الضار.
أهمية استشارة محامي في دعاوى التعويض العقاري
المحامي المختص يضمن صياغة الدعوى بدقة، واختيار الأدلة الأقوى، واستثمار الخبرة القانونية لتحقيق أفضل نتيجة في قضايا التعويض العقاري.
رفع دعوى تعويض عن الضرر العقاري ليس مجرد تسجيل وتقديم طلب للمحكمة، بل هو مسار قانوني يتطلب فهمًا عميقًا للأنظمة، وحسن استخدام الأدلة، وإلمامًا بإجراءات التقاضي والتنفيذ. وهنا تبرز أهمية دور المحامي:
- صياغة الدعوى بدقة قانونية: المحامي يحرص على تضمين جميع البيانات والوقائع والنصوص النظامية التي تدعم حق موكله.
- اختيار الأدلة المناسبة: يحدد المحامي نوعية الأدلة الأقوى (تقرير فني، صور، محاضر رسمية) التي تضمن قبولها أمام المحكمة.
- التوجيه نحو الخبراء المعتمدين: يساعدك على التواصل مع المقيمين الفنيين المعترف بهم لدى المحاكم السعودية.
- التعامل مع منصة “ناجز” بكفاءة: إنجاز كافة الخطوات الإلكترونية بسرعة ودقة، وتفادي الأخطاء الشكلية التي قد تؤخر القضية.
- متابعة التنفيذ بعد صدور الحكم: المحامي يتولى إجراءات التنفيذ أمام محكمة التنفيذ، بما في ذلك الحجز على أموال أو ممتلكات المدين لضمان تحصيل التعويض.
وجود محامي اختصاص عقارات يعزز فرصك في كسب الدعوى واسترداد حقوقك كاملة، ويجنبك الأخطاء الإجرائية التي قد تُضعف موقفك القانوني.
الأسئلة الشائعة
إن دعوى تعويض عن ضرر عقار تمثل أداة قانونية أساسية لحماية حقوق الملاك والمستأجرين وضمان جبر الضرر المادي أو المعنوي الناتج عن الإهمال أو الأفعال غير المشروعة. نجاح هذه الدعوى يعتمد على دقة الإثبات، والاستناد إلى النصوص النظامية الصحيحة، والمتابعة الإجرائية السليمة أمام المحكمة المختصة.
ننصحك بعدم الاكتفاء بالمطالبة الودية في القضايا العقارية المعقدة، بل الاستعانة بمحامٍ مختص لضمان قوة المرافعة وحماية حقوقك حتى مرحلة التنفيذ.
اتصل بنا الآن عبر زر الواتساب أسفل الشاشة للحصول على استشارة قانونية مخصصة.
تنويه قانوني: المعلومات الواردة في هذا المقال لأغراض تثقيفية فقط ولا تشكل مشورة قانونية. للحصول على استشارة مخصصة، يُرجى التواصل مع محامٍ مختص.
قد تبحث أيضًا عن:
- شروط تملك الأجانب للعقار في السعودية (2025): دليل شامل للمقيمين والمستثمرين.
المصادر:
- نظام المعاملات المدنية السعودي.
- نظام المرافعات الشرعية السعودي.
- نظام التنفيذ السعودي.
- منصة ناجز – وزارة العدل السعودية.
حاصل على درجة بكلوريوس اختصاص شريعة إسلامية – جامعة أم القرى – معدل ممتاز.
خبرة واسعة في تقديم العديد من الخدمات والاستشارات القانونية للعملاء الأفراد والشركات وفي كافة القضايا.
