التعويض عن نزع الملكية للمنفعة العامة في السعودية: شرح كامل لحقوقك وخطوات المطالبة
يوليو 30, 2025
في عام 2024، صدر قرار نزع ملكية عقار أحد المواطنين لصالح مشروع طريق عام. ورغم وعود التعويض، واجهت الأسرة تأخيرًا في صرف المستحقات ونقصًا في تقدير القيمة. فكيف تحمي حقك إذا تم نزع عقارك؟
في هذا المقال نستعرض كل ما تحتاج معرفته حول التعويض عن نزع الملكية للمنفعة العامة وفق الأنظمة السعودية، بما في ذلك إجراءات الصرف، خطوات الاعتراض، وصيغة الدعوى.
للتواصل مع مستشار قانوني متخصص في قضايا نزع الملكية، استخدم زر الواتساب أسفل الشاشة.
ما هو التعويض عن نزع الملكية للمنفعة العامة؟
التعويض عن نزع الملكية للمنفعة العامة هو مبلغ مالي يُمنح لصاحب العقار الذي تم نزع ملكيته لصالح مشروع حكومي، وفق تقدير لجنة مختصة لضمان العدالة وعدم الإضرار بالمالك.
التعويض عن نزع الملكية للمنفعة العامة هو المبلغ المالي الذي يُمنح لصاحب العقار المنزوع لصالح مشروع حكومي، كإنشاء طريق أو مستشفى أو مرفق عام، ويُحتسب هذا المبلغ وفقًا لتقدير لجنة حكومية مختصة تراعي القيمة السوقية والموقع والاستخدام، بهدف تعويض المالك عن فقدان ملكه.
يستند هذا الإجراء إلى:
نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت عليها، الصادر بالأمر الملكي رقم (م/15) وتاريخ 11/3/1424هـ، وآخر تعديل بتاريخ 20/8/1443هـ.
آلية نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة في السعودية
يتم نزع ملكية العقار للمنفعة العامة في السعودية بقرار رسمي من جهة مختصة وبعد التحقق من عدم وجود بديل، مع إلزام الجهة بدفع تعويض عادل يُقدَّر من قبل لجنة حكومية محايدة.
يُعد نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة إجراءً استثنائيًا تنظّمه الدولة لتحقيق مشاريع تنموية ضرورية لا يمكن إنجازها دون حيازة العقار المعني. وقد نظّم نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت عليها الآلية القانونية لهذا الإجراء بدقة، وفقًا لما يلي:
خطوات نزع ملكية العقار وفق النظام:
- إصدار القرار
من مجلس الوزراء أو الجهة المختصة بالمشروع (مثل وزارة النقل أو الأمانات). - نشر القرار
في صحيفة «أم القرى» الرسمية لضمان العلم العام، ويُعد ذلك بمثابة إشعار رسمي للعموم. - تشكيل لجنة التقدير
تُشكَّل لجنة من خبراء عقاريين وممثلين عن الجهات الحكومية، إضافةً إلى عضو محايد. - حصر وتوثيق العقارات
تقوم اللجنة بحصر جميع العقارات المتأثرة وتوثيق أوصافها ومواقعها وملاكها. - إشعار المالكين
يتم إشعار المالك بقرار النزع عبر وسائل رسمية، ويُمنح مهلة للاعتراض الإداري على القرار أو قيمة التعويض. - تقدير التعويض
يتم التقدير وفق معايير معتمدة تشمل: (الموقع الجغرافي للعقار، طبيعة استخدام العقار (سكني، تجاري، زراعي)، القيمة السوقية الفعلية للعقار، أي أضرار لاحقة مباشرة ناتجة عن النزع). - صرف التعويض
تُلزَم الجهة المختصة بصرف المبلغ خلال 60 يومًا من اعتماد التقدير.
إذا لم تُباشر الجهة تنفيذ المشروع خلال سنتين من تاريخ قرار النزع، يُعد القرار لاغيًا بحكم النظام (المادة 27).
خطوات تقديم دعوى تعويض عن نزع ملكية
تبدأ دعوى التعويض عن نزع الملكية في السعودية بتقديم تظلم إلى الجهة النازعة، ثم تُرفع دعوى أمام المحكمة الإدارية خلال 60 يومًا من العلم بالقرار أو تقدير التعويض.
في حال شعر المالك أن التعويض الممنوح لا يعكس القيمة الحقيقية لعقاره، أو في حال تأخر صرف التعويض، يحق له المطالبة بذلك عبر دعوى رسمية أمام المحكمة الإدارية. وتتبع الدعوى الإجراءات التالية:
أولًا: تقديم التظلم الإداري
- يُقدم التظلم إلى الجهة التي أصدرت قرار النزع (مثل وزارة الشؤون البلدية، وزارة النقل…) خلال 60 يومًا من تاريخ الإشعار أو التقدير.
- يجب أن يكون التظلم مكتوبًا، مدعومًا بالأسباب والمستندات الداعمة.
ثانيًا: رفع الدعوى الإدارية
- في حال عدم الرد خلال 90 يومًا أو رفض التظلم، يمكن رفع دعوى تعويض أمام المحكمة الإدارية (ديوان المظالم).
- يشترط أن يتم رفع الدعوى خلال 60 يومًا من تاريخ رفض التظلم أو فوات المدة دون رد.
ثالثًا: المستندات المطلوبة لرفع الدعوى
- صك الملكية أو مستند التملك الرسمي.
- نسخة من قرار النزع الصادر عن الجهة المعنية.
- خطاب أو تقرير لجنة التقدير العقاري.
- ما يثبت التظلم الإداري المسبق.
- ما يثبت الضرر المادي أو التأخير إن وجد (مثل تقارير تقييم عقاري محايدة، إشعارات رسمية، صور…).
لائحة دعوى تعويض عن ضرر نزع ملكية عقار
يجب أن تتضمن لائحة دعوى التعويض عن نزع الملكية وصفًا دقيقًا للعقار، وتفصيل الأضرار الواقعة، والأساس القانوني لطلب التعويض الأعلى.
لنجاح دعوى التعويض أمام المحكمة الإدارية، يجب أن تكون لائحة الدعوى مُحكمة الصياغة وتتضمن ما يلي:
عناصر اللائحة النظامية:
- بيانات المدعي: الاسم الكامل، رقم الهوية، العنوان، وسند الملكية.
- بيانات المدعى عليه: الجهة الحكومية مصدرة قرار النزع.
ملخص الواقعة:
- تاريخ صدور قرار النزع.
- بيانات العقار (الموقع، الاستخدام، المساحة…).
- مبلغ التقدير الممنوح وتاريخ استلام الإشعار.
بيان الضرر:
- فرق التقدير بين القيمة السوقية والتعويض الممنوح.
- التأخير في صرف المستحقات.
- الأضرار المجاورة (مثل انخفاض قيمة عقار مجاور).
الطلبات القضائية:
- صرف تعويض إضافي يعادل القيمة السوقية العادلة.
- إلزام الجهة بإعادة التقدير.
- التعويض عن التأخير أو الأضرار المصاحبة.
- تحميل الجهة الرسوم القضائية والمصاريف.
نصيحة قانونية: احرص على تدعيم اللائحة بتقارير تقييم عقاري محايدة وشهادات موثقة إن وُجدت، وسارع بالحصول على استشارات قانونية عقارية من مختص.
صيغة دعوى تعويض عن نزع ملكية للمنفعة العامة
تعتمد صيغة دعوى التعويض عن نزع الملكية على بيان الوقائع بدقة، وتحديد جهة القرار، وطلب تعويض عادل عن الأضرار وفق النظام.
نموذج مبسّط يمكن الاستئناس به عند تقديم الدعوى:
إلى فضيلة رئيس المحكمة الإدارية في مدينة [_____]
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته،
الموضوع: دعوى تعويض عن نزع ملكية عقار للمنفعة العامة
أنا المواطن/ المقيم: [فلان بن فلان]، حامل الهوية رقم [______]، أملك عقارًا يقع في [الحي – المدينة].
بتاريخ [//هـ]، صدر قرار نزع ملكية برقم [_____] من الجهة المدعى عليها (مثلاً: وزارة النقل) لصالح مشروع []. وقد تم تقدير التعويض بمبلغ [_____ ريال]، في حين أن القيمة السوقية لعقاري تفوق هذا المبلغ بكثير، وفق تقارير عقارية مرفقة. كما لم يتم صرف التعويض حتى تاريخه، مما سبب لي أضرارًا مالية مباشرة وتأخيرًا في التزاماتي.
ألتمس من فضيلتكم:
- الحكم بإلزام الجهة المدعى عليها بصرف التعويض المناسب والعادل وفقًا للقيمة السوقية للعقار.
- التعويض عن التأخير والأضرار المادية والمعنوية المترتبة.
- إلزام الجهة بتحمل التكاليف القضائية.
ولكم جزيل الشكر والتقدير،
المرفقات: [صورة الصك – قرار النزع – تقرير التقدير – اعتراض إداري – تقارير تقييم سوقي…]
يمكنك تعديل هذه الصيغة وفق خصوصية حالتك، ويُفضّل أن تتم مراجعتها من محامٍ مختص قبل التقديم.
إجراءات صرف تعويض نزع الملكية
تُصرف تعويضات نزع الملكية خلال 60 يومًا من اعتماد التقدير من اللجنة المختصة، شريطة استكمال المحاضر والمستندات البنكية.
بعد صدور قرار نزع ملكية العقار وتقدير التعويض من قبل اللجنة المختصة، تبدأ الجهة المعنية بصرف المستحقات المالية للمالك المتضرر. ويُعد صرف التعويض من الحقوق النظامية المضمونة التي لا يجوز تأخيرها دون مبرر مشروع.
أهم إجراءات صرف التعويض:
مراجعة الجهة المختصة بالصرف
غالبًا ما تكون الجهة هي وزارة المالية أو الأمانة أو الجهة الحكومية المالكة للمشروع (كوزارة النقل أو الإسكان).
توقيع محضر الاستلام
يُطلب من المالك أو وكيله القانوني توقيع محضر رسمي يتضمن بيانات العقار، مبلغ التعويض، والإقرار بالاستلام.
تقديم بيانات الحساب البنكي
يجب إرفاق الآتي:
-
- صورة من الهوية الوطنية
- رقم الآيبان مختوم من البنك
- نسخة من الصك أو وثيقة الملكية
التأكد من عدم وجود اعتراضات قانونية
كوجود نزاع على الملكية أو وقف شرعي أو حجز تنفيذي.
الصرف خلال 60 يومًا من اعتماد القرار
وتبدأ المدة من تاريخ اعتماد التقدير رسميًا، وليس من تاريخ تقديم البيانات البنكية.
إجراء شكوى في حال التأخير
في حال عدم صرف التعويض خلال المهلة النظامية، يمكن:
- تقديم بلاغ عبر منصة «بلدي» التابعة لوزارة الشؤون البلدية.
- أو رفع شكوى إلى ديوان المظالم للمطالبة بالصرف أو التعويض عن التأخير.
إحصائية حديثة:
وفق تقرير وزارة الشؤون البلدية والقروية لعام 2023، تم صرف تعويضات نزع ملكية لأكثر من 4700 حالة في مختلف مناطق المملكة.
خدمات مكتبنا في قضايا نزع الملكية
في حال صدور قرار نزع ملكية بحق عقارك أو تأخر صرف التعويض أو كان التقدير دون القيمة السوقية العادلة، فإن أفضل محامي عقاري في مكتبنا يقدم لك الدعم القانوني الكامل في كل مراحل القضية، سواء كنت مالكًا فردًا أو تمثّل جهة ورثة أو شركة.
تشمل خدماتنا في هذا المجال:
- تقديم الاعتراضات الإدارية
أمام الجهات المختصة، لضمان إعادة التقدير أو تصحيح القرار إن كان مخالفًا للنظام. - رفع دعاوى التعويض
أمام المحكمة الإدارية (ديوان المظالم) ومتابعتها حتى صدور الحكم. - التفاوض مع لجان التقدير
لضمان حصولك على أعلى قيمة ممكنة وفق المعايير النظامية للعقار. - مراجعة وتدقيق مستندات التقدير
لكشف أي خلل في احتساب التعويض، أو مخالفة للإجراءات المنصوص عليها في النظام. - التمثيل القانوني الكامل
في جلسات المحكمة وإعداد المذكرات وتقديم الدفاعات النظامية اللازمة.
الأسئلة الشائعة
يُعد التعويض عن نزع الملكية للمنفعة العامة من الحقوق النظامية المكفولة للمواطن، ويجب ألا يقلّ التعويض عن القيمة السوقية العادلة للعقار. من المهم معرفة آليات الاعتراض والطعن لتفادي الوقوع في ضرر أو تأخير.
إذا كنت متضررًا من قرار نزع ملكية، اتصل بنا عبر زر الواتساب أسفل الشاشة الآن.
قد تبحث أيضًا عن:
- كم سعر المتر في نزع الملكية في السعودية.
- عريضة استئناف حكم عقاري بالسعودية.
- سقوط دعوى التعويض بالتقادم في النظام السعودي: متى يفقد المتضرر حقه في المطالبة؟
- الطريقة القانونية لتقديم لائحة اعتراضية على حكم فسخ في السعودية.
المصادر:
- نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت عليها.
- بوابة وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان – التقارير السنوية.
- ديوان المظالم – إجراءات رفع الدعوى الإدارية.منصة بلدي – الشكاوى.
- المتعلقة بالخدمات البلدية والتعويضات.
