قضايا نزع الملكية في السعودية

حين تصطدم المنفعة العامة بالمنفعة الخاصة، فإن الأولوية تكون للمنفعة العامة، وهذا ما يحدث حين تقوم الدولة بإنشاء المرافق العامة كشق الطرق وبناء الجسور وإنشاء المرافق الحيوية المتعلقة بالدولة.

وسنتحدث في مقالتنا هذه عن قضايا نزع الملكية في السعودية، موضحين كيفية التعويض عن نزع الملكية للمنفعة العامة، وما هو نظام نزع الملكية الجديد بالسعودية.

هل تبحث عن استشارة قانونية بخصوص قضايا نزع الملكية في السعودية؟ اضغط هنا للتواصل معنا.

قضايا نزع الملكية في السعودية.

إن التطور الذي شهدته المملكة خلال القرن الأخير، وخاصة بالسنوات العشرين الأخيرة فرض على المملكة القيام بإنشاءات ضخمة كشق الطرق، ومد الجسور، وإنشاء المطارات والمرافئ. والمملكة في سبيل إنشاء ذلك، عملت على عدم المساس بالتعرض للملكية الخاصة لاحترامها وقدسيتها في أنظمة المملكة.

إلا أن المنفعة العامة تتغلب على المنفعة الخاصة في سبيل المصلحة العليا للدولة، لذلك جاءت الأنظمة بالمملكة مانحةً الحق للدولة في نزع الملكية الخاصة للمواطن، لتحقيق المنفعة العامة، لقاء تعويض عادل يتم دفعه للمواطن.

ولذلك أصدرت المملكة نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة بالمرسوم الملكي رقم م/15 لعام 1424هـ، واللائحة التنفيذية لهذا النظام  الصادر بقرار مجلس الوزراء رقم 54 لعام 1437هـ، حيث تم تحديد ماهية نزع الملكية للمنفعة العامة، وهي استملاك العقارات المملوكة للأفراد، أو للمنشآت الخاصة أو للمصالح الحكومية، وذلك لغاية إنشاء وتوسيع المرافق والخدمات العامة، لتحقيق المنفعة العامة.

وبالتالي فشروط الاستملاك وفقاً للأنظمة بالسعودية تتطلب أن يتم استملاك العقارات لأجل إنشاء وتوسيع المرافق العامة، ولتحقيق منفعة عامة للدولة، فإذا اختل أحد هذه الشروط، فلا يجوز الاستملاك للمنفعة العامة.

وبالمقابل حددت الأنظمة المرافق والخدمات العامة، بأنها مسارات الطرق والمطارات، وشبكات المياه، والكهرباء، والغاز، والبترول، والهاتف، والصرف الصحي، وتصريف السيول، والمساجد، والمقرات التعليمية، والصحية، والأمنية.

التعويض عن نزع الملكية

إذا ما تحققت شروط الاستملاك للمنفعة العامة، وكان هناك ضرورة لاستملاك جزء من العقارات المملوكة للأفراد أو المنشآت الخاصة أو المصالح الحكومية لأجل إنشاء أو توسيع أحد المرافق العامة، فإن الأنظمة بالسعودية فرضت لصاحب الملكية تعويضاً عادلاً، وهو المقابل النقدي أو العيني الذي يُقدر وفقاً لأحكام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة.

ووفقاً لنظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ولائحته التنفيذية، فإن هناك لجنة تُشكل لتقدير قيمة العقارات، أو الأجزاء من العقارات المستملكة للمنفعة العامة، حيث يتم تحديد التعويض من قبل تلك اللجنة، وهذا التعويض إما أن يكون نقدياً أو عينياً.

ويكون التعويض النقدي من خلال قيام اللجنة بتخمين قيمة العقار السوقية بحسب الأسعار الرائجة، ومن ثم بيان نسبة الاستملاك من ذلك العقار، ويُضاف إليه تعويض بمقدار 20 % من تلك القيمة. وإذا كان هناك أضرار ناشئة عن الاستملاك كهدم المبنى أو إزالة الغراس، فكذلك يتم تعويضه عن تلك الأضرار الناشئة.

أما التعويض العيني فيكون بمنح الشخص عقاراً بدلاً عن عقاره المستملك، وأكثر ما يكون التعويض العيني عندما يستملك العقار بالكامل للمنفعة العامة. وقد فرض النظام شروطاً للتعويض العيني، بأن يكون العقار البديل وفقاً لمخطط معتمد، وخالياً من الشوائب والادعاءات، وغير مستثمراً أو مستأجراً. ويجب ألا يكون هناك فرق كبير بين القيمة النقدية للعقار البديل والقيمة النقدية للعقار المستملك، بحيث لا تتجاوز نسبة الفرق بينهما 30 %.

نظام نزع الملكية الجديد في السعودية

بالعودة لنظام نزع الملكية الجديد في السعودية، نجده قد حدد مقدار تعويض نزع الملكية للمنفعة العامة، وما هي إجراءات صرف تعويضات نزع الملكية، وكيفية طلبه.

وما زالت المملكة في تطوير في مرحلة تطوير الأنظمة العقارية، حيث قامت الهيئة العامة لعقارات الدولة بنشر مشروع لائحة تنفيذية جديدة لنظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة، وطرحت ذلك المشروع عبر منصة (استطلاع) لإبداء الرأي فيه حتى 16 نوفمبر 2022.

كما وضحت الهيئة العامة لعقارات الدولة بأن غاية النظام الجديد هي تنظيم الأحكام المتعلقة بنزع ملكية العقارات للمنفعة العامة، كما بينت أنه لا يجوز نزع ملكية عقار مملوكة للدولة.

كما حددت تعويض من يتم نزع ملكية عقاره للمنفعة العامة وفقاً للقيمة السوقية للعقار، مُضافاً إليها نسبة 20 % من تلك القيمة، بالإضافة للتعويض عن الأضرار الناشئة عن إجراءات نزع الملكية. كما وضحت بأن الدولة ستتحمل ضريبة التصرفات العقارية المترتبة على شراء عقار بديل للعقار المنزوع ملكيته، بشرط أن يتم شراء العقار البديل من قبل صاحب العقار المستملك خلال مدة لا تتجاوز ست سنوات من تاريخ استلام مبلغ التعويض.

فيديو توضيحي

الأسئلة الشائعة حول قضايا نزع الملكية في السعودية

هناك بعض الأسئلة التي يستفسر عنها الكثير بما يخص محور حديثنا عن قضايا نزع الملكية في السعودية، وفيما يلي الإجابات لتلك الأسئلة:

وفي نهاية مقالتنا نرجو أن نكون قد وضحنا لكم قضايا نزع الملكية في السعودية وكيف يتم التعويض عنها، وطلب التعويض عن نزع الملكية، وما هي إجراءات نزع الملكية، كما ننصح كل شخص يتعرض لنزع ملكية عقاره بالاستعانة بمحامٍ مختص في تلك القضايا، وإن مكتب الصفوة للمحاماة والاستشارات القانونية يقدم لكم أفضل المحامين المختصين في القضايا العقارية، وبالأخص قضايا نزع الملكية.

ونقترح عليك كم تعويض نزع الملكية بالسعودية. كما يمكنك الاطلاع على شروط نقل ملكية شاحنة نقل خاص في السعودية، وأيضاً الأوراق المطلوبة لنقل ملكية سيارة في السعودية.

كان عنوان مقالتنا لليوم: قضايا نزع الملكية في السعودية 2023 – مكتب الصفوة للمحاماة.

المحامي حسين

المحامي حسين الدعدي مالك ومؤسس مكتب الصفوة للمحاماة والاستشارات القانونية في جدة.

حاصل على درجة بكلوريوس اختصاص شريعة إسلامية – جامعة أم القرى – معدل ممتاز.

خبرة واسعة في تقديم العديد من الخدمات والاستشارات القانونية للعملاء الأفراد والشركات وفي كافة القضايا.

مقالات مشابهة:

استشارة مكتب محاماة بالسعودية بالأنترنت كيف تصبح مستثمر في السعودية خطوة بخطوة كيفية الحصول على نموذج مذكرة استئناف في السعودية كم تجلس القضية في محكمة الاستئناف